Acheter à deux son logement est un acte courant sur le marché de l’immobilier. Mais il ne s’agit pas nécessairement de couples mariés, loin de là, puisqu’on le sait le nombre de mariages ne cesse de baisser d’années en années. Pour information, l’Insee indique qu’en 2016 il y a eu 225 000 mariages contre 305 000 en 2000. Les autres cas d’achat à deux sont donc les personnes pacsées (à noter qu’en 2016 il y a eu 184 000 pacs entre personnes de sexe différent et 7000 entre personnes du même sexe), les concubins (impossible à dénombrer par définition), auxquels il faut ajouter de manière plus marginale des situations d’achats entre personnes de la même famille, ou des amis, etc… Certes les couples mariés (même depuis longtemps) achètent souvent plusieurs fois dans leur vie au gré de l’évolution de leur vie familiale. Néanmoins, il y a de très nombreux cas de personnes non mariées qui achètent des biens immobiliers en France.

Certaines règles précises régissent l’achat d’un bien immobilier à deux, hors mariage. Ill faut bien les connaître avant de se lancer, afin de garantir les intérêts de chacun. Voici lesquelles.

Déterminer qui est propriétaire et dans quelle proportion

Acheter à deux sans être mariés c’est acheter en indivision. Un mot qu’on entend souvent et qu’on connait mal… Et l’indivision est encadrée par la loi. On peut acheter en indivision avec son « chéri », mais aussi entre frères et sœurs (cas fréquents) ou autres situations.
Les couples pacsés ou concubins officiellement rentrent donc dans le cas d’un achat en indivision.
Pour acheter en indivision, il faut se mettre d’accord sur certains points cruciaux avant l’achat comme la part de chacun. Acheter à deux n’est pas forcément acheter à 50/50. Cela peut être 60/40, 30/70 etc..
Il faut donc définir la quote-part de chacun et celle-ci doit correspondre à l’apport financier, apport personnel et remboursement de prêt bancaire. Ne pas faire correspondre les deux c’est s’exposer à des litiges ultérieurs, qui peuvent même survenir avant une éventuelle séparation ou un décès. Mieux vaut déterminer la part de propriété du bien de chaque indivisaire en fonction de sa quote part financière. Le tout étant clairement indiqué dans l’acte de propriété.

A défaut d’être précisé, il est considéré que les deux personnes achètent à parts égales. Et ce, même si dans les faits, l’un finance davantage que l’autre.
Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation se répartissent en fonction des proportions de l’acquisition.

En cas de revente du bien

Toutes les décisions importantes relatives au bien immobilier doivent être prises par les deux personnes du couple, comme la vente de ce bien par exemple. Le produit de la vente sera partagé en fonction de la répartition des parts prévue dans l’acte authentique. A défaut, la répartition sera faite à 50/50.

Il peut arriver que l’un veuille vendre et l’autre non. L’article 815 du code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué ». Celui qui alors veut conserver le logement a un droit de priorité pour racheter sa part à l’autre.
On peut aussi décider de maintenir l’indivision et convenir que l’un restera dans les lieux en contrepartie d’une indemnité due à l’autre.
En cas de conflit, c’est le tribunal de grande instance qui tranchera : il peut ordonner le partage ou la poursuite de l’indivision pendant 2 ans au plus.

En cas de séparation

Si le couple se sépare, l’un des partenaires ou concubins peut racheter la part de l’autre. L’indivision cesse alors. Il doit pouvoir financer totalement l’achat (prêt restant dû et rachat de la part de l’autre) afin que l’autre ne soit plus solidaire du remboursement du prêt au jour de la séparation.
Le bien immobilier peut aussi être vendu à un acheteur « extérieur », naturellement.
L’indivisaire qui peut prouver qu’il a financé plus que sa quote-part peut prétendre au remboursement de ce surplus (sauf en cas d’achat par des personnes pacsées sous le régime de l’indivision).

En cas de décès

Le concubin ou le partenaire pacsé survivant doit être désigné bénéficiaire dans un testament établi du vivant du concubin défunt pour pouvoir hériter du bien. Il n’en hérite pas automatiquement. En héritant de cette part du logement, le conjoint survivant devra payer des droits de succession à hauteur de 60 %* tandis que le survivant pacsé en est exonéré **. Et il faut faire attention à ne pas léser les héritiers du défunt. Si la quotité disponible est dépassée, les héritiers devront alors être indemnisés !
À défaut de testament, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt. Pour conserver l’intégralité du bien, il devra en accord avec eux, acheter leurs parts. Ce qui n’est pas forcément gagné selon la nature des liens avec ceux-ci !

Le partenaire pacsé survivant bénéficie d’un droit d’usage temporaire d’un an sur le logement constituant son habitation principale au moment du décès et sur le mobilier le garnissant. Ce qui n’est pas le cas du concubin. Ce bien doit appartenir soit aux deux partenaires, soit au seul défunt totalement ou partiellement. Cette jouissance est gratuite.
Au-delà de ce délai, le partenaire pacsé doit en principe quitter le logement. Ce cas de figure n’existe qu’en l’absence de testament l’ayant désigné comme héritier ou s’il ne souhaite pas acquérir les parts du défunt.

Au moment de l’achat, il peut être judicieux de faire une convention d’indivision (pour les couples pacsés ou non), qui pourra prévoir à l’avance différents cas de figure, en cas de vente, de séparation, de décès permettant ainsi de limiter les problèmes ultérieurs. Un couple pacsé ou concubin pourra par exemple prévoir que la quote part du logement sera proposée en priorité au partenaire survivant en cas de décès. Ceci évite de demander l’accord des héritiers.

Acheter en SCI

Pour acheter un bien immobilier, une autre solution consiste pour des personnes non mariées à créer une SCI en apportant chacun une somme au capital, détenant ainsi des parts en proportion de son apport. C’est alors la SCI qui achète et devient propriétaire, et non directement les associés. Elle est constituée pour gérer le bien à la majorité des associés (clause à prévoir dans les statuts) et éviter les difficultés liées à la règle de l’unanimité de l’indivision notamment lors de la revente.
Mais créer une SCI est relativement lourd et complexe ainsi qu’en termes de gestion. Il faut en être conscient.

En conclusion, acheter à deux son logement sans être mariés est possible, mais il faut bien anticiper tous les aléas de la vie afin de faire un achat en toute sérénité et pour longtemps…

*différents montages juridiques existent pour limiter les droits de succession dans une situation de ce genre
** les personnes pacsées depuis 2007 sont exonérées de droits de succession comme les couples mariés